馬云說8年后房價如蔥？還是任國強說的房價報復(fù)性上漲？

近日，國內(nèi)三四線城市房價上漲，各項房地產(chǎn)指數(shù)開始回升，以任志強為代表的房地產(chǎn)大佬們又現(xiàn)身江湖，告訴大家買房要趁早，否則一旦調(diào)控放松，房價還會報復(fù)性反彈，現(xiàn)在正是炒底樓市好時機。

而前段時間，像馬云、王思聰?shù)雀簧檀罂儏s堅持八年后房價如蔥價，勸告年輕人不要買房。而在此房地產(chǎn)關(guān)鍵時段，多空雙方的觀點在隔空對廝起來。

有些人認為，這十多年來任志強的話基本沒有失算過，而任志強說現(xiàn)在是炒底房地產(chǎn)時機，他們也隨聲附和。也有些人指出，中央目前對房地產(chǎn)的看法是，是只住不炒，堅決打擊炒房行為，要讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，如此一來，房價上漲已經(jīng)很難，下跌的空間已經(jīng)打開，未來說不定房價真的有一輪大調(diào)整。

對此，我們認為，在房地產(chǎn)去投機化后，決定房價能否再跌回之前的位置取決于兩點：一是當?shù)鼐用竦氖杖胨绞欠裰鹉暝鲩L。十多年前，月薪有一萬的人聽得起非常罕見，現(xiàn)在一二線城市里面開始增多。收入水平的提高，預(yù)示了居民的購房能力的增強，再要讓房價回到十多年前初期啟動時的水平顯然不現(xiàn)實。

二是，取決于銀行的杠桿率水平。目前銀行對首套房貸堅持是三成首付，對二套房貸利率是六成首付，而且還能貸三十年，這樣的金融杠桿率也不算低。北京商住房價格快速跌去50%就是不讓再加杠桿了，購買商住房都要現(xiàn)金支付。如果購房的高杠桿還存在，那么房價跌去六七成可能性很大。

但是不管怎么說，只要國家堅持房地產(chǎn)調(diào)控不松動，并倡導(dǎo)房子只住不炒，并且堅決打擊炒房行為，那么一二線城市房價會以每年下跌15%左右的速度回歸，若干年之后，房價一定會回歸當?shù)鼐用褓徺I力的范圍內(nèi)。而三四線城市一旦投機炒房者退出，居民收入又沒跟上，房價跌回起點的可能性是很大的。

若看中國房價走勢，必須是短期看金融、中期看土地、長期看人口這三大因素構(gòu)成，之前房價上漲這十多年來，無不是金融政策寬松、土地供給稀缺、人口凈流入，對當?shù)胤康禺a(chǎn)的需求會產(chǎn)生重大影響。那么導(dǎo)致未房價能否跌到10多年前房價水平因素有哪些呢？

首先，2018年我國將實現(xiàn)穩(wěn)健的貨幣政策，這就意味著，首套房貸利率，以及二套房貸利率不斷上調(diào)，信貸政策會持續(xù)收緊，無論是個人還是房企融資成本將大幅提升。房貸利率的上升，對于個人來說，不僅可以清除投機炒作性購房需求，而且還能讓一些擔心房價上漲而要不顧一切入市的剛需群體冷靜下來，在購房方面更趨于理性。

此外，由于去年盲目擴張拿地，目前房企的負債率也創(chuàng)下了歷史新高，房企的平均負債率已經(jīng)高達80%，目前狀況是，房企現(xiàn)在*回籠速度放緩，國內(nèi)融資難度增加，今年下半又將遇到因前幾年擴張的債務(wù)到期，需還本付息之際，所以下半年不排除房企主動下調(diào)房價，回籠*的可能。

再者，中期看土地，因為土地供應(yīng)少了，地價就會上升，而地價上升了肯定會推動新房價格的上漲，通常是“物以稀為貴”的道理。但是，各地方政府都在探索新的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實行多元化，多主體供應(yīng)。

政府未來將不再是的土地供應(yīng)者，以后不僅要要新的土地入市，而且還要盤活存量土地（城中村、商改住）。一旦土地供應(yīng)多了，地價不會再像以往那樣屢刷新高，房價就再也沒有理由上上漲了。再加上，政策調(diào)控堅持限購、限價、限售這三大殺手锏，把投機性需求給壓制住。房價將逐步回歸居住屬性。

，長期看人口的情況。目前剛需購房群體主要是70、80后，自住房率已經(jīng)高達73%，很多大城市的居民一般都有二三套房產(chǎn)，隨著中國進入老齡化社會，從現(xiàn)在開始，中國主要住房的主要購買者將逐步轉(zhuǎn)向90后。

不過90后與70后、80后相比，都不甘為一套房子背負起未來幾十年的房貸。而隨著政府推出長效機制，建立健全住房*市場。在很多90后看來，還是租房生活比較安逸。所以，當80后購房需求結(jié)束，城市購房需求又呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。大型城市房產(chǎn)的購買需求遠沒有一些人想象的會那么強勁。

再看三四線城市，每一年人口都是負增長，年輕人拖家?guī)Э诘耐欢€城市擠，頂多逢年過節(jié)回鄉(xiāng)住幾天。當前三四線城市房價上漲毫無道理可言，都是棚戶區(qū)改造貨幣化安置、炒房客炒房、去庫存所造成的，這樣的房價能持續(xù)多久可想而知，到無非就像燕郊那般斷崖式的下跌，到時候不僅房價跌得回到解決前，而且二手房根本就是有價無市。

對于未來房價的走勢，看多觀點認為趁著政府調(diào)控之機，房價正是炒底階段，一旦政策因擴內(nèi)需松手，房價會報復(fù)性上漲。而看空者認為，在住房不炒的影響下，房價將跌到如蔥價一樣。但我們可以肯定，一二線城市在去投機化后，房價下跌幅度將由當?shù)貏傂栀徺I力決定，但三四線城市房價回到解放前的概率很大，真的會出現(xiàn)房價不如蔥價的結(jié)果。

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