2018下半年房價大跌成定局？未來五年房價會跌得很便宜嗎？

2018年的上半年已過去，本輪樓市調(diào)控力度范圍之大、頻率之高、力度之強都是歷史上從來沒有過的。據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，年內(nèi)房地產(chǎn)累計調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已經(jīng)超過180次。特別是5月份40座城市共出臺了50個房地產(chǎn)調(diào)控政策。

此外，在“五一”前后，住建部先后約談了西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱等12座城市。隨后又于5月19日重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松，這也是住建部年內(nèi)第四次對房地產(chǎn)調(diào)控表明堅決態(tài)度。

盡管在樓市的持續(xù)調(diào)控之下，部分前期調(diào)控徹底或經(jīng)歷多輪加碼的城市降溫明顯，但仍有部分地區(qū)出現(xiàn)了樓市過熱苗頭，“搶房大戰(zhàn)”、“人才引進”都催熱了二線城市房地產(chǎn)交易量，而“棚改貨幣化安置”又使得三四線城市房價領(lǐng)漲全國。所以，6月公布的5月70城市房價數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅仍進一步擴大。

就在炒房者為上半年取得驕人業(yè)績而沾沾自喜時。6月28日，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)文將于7月初至12月底在30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，打擊重點包括投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面。

此次囊括專項行動的30個城市中，既有曾經(jīng)漲幅巨大的四個一線城市，也有像南京、杭州這樣前期被房地產(chǎn)爆炒過的二線城市，更有目前房價過熱的三四線城市。

似乎在決策者看來，但凡房價過熱的地方，就必有諸多房地產(chǎn)亂像會發(fā)生，只要對房地產(chǎn)的亂象進行清理、整頓，就能使這30座城市的房價穩(wěn)定。于是乎，下半年全國的樓市也會趨于穩(wěn)定。

與此同時，各地也紛紛對的房地產(chǎn)政策予以改進。6月末西安發(fā)文規(guī)范交易秩序，提出暫停企事業(yè)單位在限購區(qū)域購買住房，隨后杭州、長沙也紛紛跟進，同時還規(guī)定個人購房4年限售，公司已購房產(chǎn)5年限售。預計暫停企事業(yè)單位大規(guī)模購房還會在國各城市中鋪開。

從現(xiàn)在情況看，上半年熱鬧的房地產(chǎn)市場已落下帷幕，下半年樓市是否能承襲火爆行情卻值得人們關(guān)注。那么，下半年房地產(chǎn)市場該往哪兒走？對此，我們認為，支撐上半年房地產(chǎn)市場火熱的因素在降溫，下半年全國房地產(chǎn)市場很可能會出現(xiàn)大幅調(diào)整的趨勢。

首先，一二線城市房地產(chǎn)回暖是不可持續(xù)。近期北京、上海等一線城市房地產(chǎn)成交量開始活躍，但這是自去年330房地產(chǎn)調(diào)控，樓市持續(xù)低迷后的一次剛需集中釋放。

目前一線城市房價無論同比、環(huán)比來看，都有了一定的降幅，即使是這樣，以目前的成交量與去年房價高峰時期也相差甚遠，才剛剛恢到此輪調(diào)控前的正常水平。

同樣，二線城市房地產(chǎn)搖號購房也是不可持續(xù)的。一方面，西安、杭州、長沙等部分二線城市出臺了暫停企事業(yè)單位通過搖號購置房產(chǎn)資格。也就是說，企業(yè)通過搖號炒房的將被受到遏制。

另一方面，住建部聯(lián)合七部門，準備通過半年的時間，對30個城市房地產(chǎn)亂象進行整頓，未來房地產(chǎn)市場將更趨于規(guī)范。下半年搖號購房的城市將會更加透明、公平的傾向于剛需家庭。

而對于部分二線城市上半年熱衷于“人才引進”，從而推高房價，目前一些城市已經(jīng)對人才引進的標準打了“補丁”。比如說，長沙近期緊急對其之前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上。對引進人才買房設(shè)置了博士等這一職稱的較高門檻。

再者，棚改貨幣化安置比例將會大幅減少。今年上半年三四線城市房價大漲，主要是地方政府為了去庫存，對棚改進行貨幣化安置，使大量拆遷居民變成剛需群體，他們拿著地方政府從國開行貸來的錢進行購房消費，隨后開發(fā)商和炒房團介入，才導致了三四線城市房價的上漲。

而到了下半年，棚改政策很可能會對前期房價上漲過快的三四線城市，大幅減少棚改貨幣化安置的比例。而對于房地產(chǎn)熱點城市棚改會以實物安置來取代貨幣安置。同時，還將發(fā)行棚改債券，通過盤活存量*，而絕不是向市場投入大量基礎(chǔ)貨幣，來剌激房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)在去庫存接近尾聲，棚改貨幣化安置將退潮。

*，房企唯有降價促銷一條路可以走。2015-2016年國內(nèi)房企大肆舉債搞房地產(chǎn)開發(fā)，在業(yè)績大幅上漲之時，負債率也在上漲。恰好，今年下半年又是房企“還本付息”日子將要到了，房企的*鏈將會受到前所未有的承壓。

屋漏偏逢連夜雨，房企現(xiàn)在還面臨著國內(nèi)外融資難的問題，現(xiàn)在對于房企來說，只有降價促銷，大幅回籠*，這樣才能暫時度過集中償債高峰期。為了不讓企業(yè)的*鏈斷裂，把手中房產(chǎn)更快更好的銷售出去，以便回籠*，房企將會對房價進行大幅折讓，期盼加快銷售進度。

上半年國內(nèi)房地產(chǎn)之所以持續(xù)火爆，主要是因為搖號購房、棚改貨幣化安置、人才引進等政策剌激了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。但是隨著這些促使房價上漲的因素在下半年會快速降溫，再加上房企償債高峰在下半年到來，以及房貸利率的不斷上升，下半年國內(nèi)房價整體出現(xiàn)調(diào)整將在所難免。

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