房價下跌，剛需何時入場？這是一份*誠懇的抄底指南

每一次房價調(diào)整，都是剛需入場機會，這一機會稍瞬即逝。然而，*的抄底時機，并非樓市剛剛調(diào)整之際，也非房價下跌趨勢確立之時，更不是苦等樓市跌到谷底的機會。樓市調(diào)整時，市場情緒游移不定，房價只會來回波動；下跌趨勢確立之時，一切才剛剛開始；樓市跌到谷底固然是好，但沒人知道真正的底在哪里。那么，到底什么時候抄底*合適？（推薦閱讀：2019年房價走勢大局已定！未來5到10年房價走勢如何？心里有譜了）

一、歷史上的兩次大跌

不熟悉歷史，就無法認清現(xiàn)在。在中國20年樓市上行周期里，至少有兩次大回調(diào)。*次是2008年，受全球金融危機影響，樓市出現(xiàn)大調(diào)整。這一年，廣州房價一度下跌30%，深圳房價*回撤36%，而到了2009年河2010年，這兩大城市不約而同走出翻倍行情。（詳見《那一年，廣深房價大跌30%》）

第二次是2014年，樓市高庫存問題突出，一二線城市房價全面回撤，三四線城市成交量萎靡。直到2015年多輪降準降息齊上陣，加上政策全面寬松，樓市才又重回上升通道。接著在漲價去庫存和棚改貨幣化的強刺激下，幾乎所有城市都走出翻倍行情。

在中國樓市里，一直都有房價“只漲不跌”的神話。這兩次調(diào)整，正是對這一神話的反駁。顯然，樓市運行的真相是：房價漲起來一飛沖天，跌起來也會一瀉千里。買在高點的人，固然不會永遠在山頂上站崗，但與后來者相比，承受的風險與獲得的*，都不可同日而語。

二、何時是底？

從現(xiàn)在回望過去，我們或許斬釘截鐵，認為*的抄底時機就在2008年和2014年。但這是后來者思維，沒有誰全能全知。在不確定面前，有兩個問題需要回答。

其一，身處其中，你知道什么時候是底？以廣州為例，2007年10月，廣州房價攀上階段性高點11574元，而到了2008年3月，跌到9300元，跌幅為19.6%，隨后在4月份迅速反彈回10996元。但到了2008年年底，房價進一步跌到8000元，跌幅擴大到30%以上。顯然，2008年4月不是底，2008年12月也沒到真正的低點，如果房價一下跌就蜂擁而入，被套個20%也不是什么難事。

其二，市場情緒極度悲觀，你敢不敢進去抄底？無論是2008年還是2014年，房價下跌的同時，伴隨著土地流拍、降價維權(quán)以及房企裁員。連身在其中的開發(fā)商都紛紛收緊擴張步伐，遑論一般購房者。這個時間點，固然房價已經(jīng)到了低點，也不會有多少人敢于進場抄底。除了*盤龐大且不在乎損失的土豪們，大多數(shù)人都冒不起這個險。

三、*的抄底時機

那么，*的抄底時機，是什么時候？*是，在樓市開始復(fù)蘇時。

于歷史而言，這是2009年四萬億大*正式啟動之際，是2015年一年五次降準六次降息全面開動之時，是“樓市去庫存”被定為年度任務(wù)之際，是“棚改貨幣化”全面加碼之時。為什么選擇這個時機？

*個原因是，中國樓市是典型的政策市。當政策放松信號重啟時，意味著房價下跌已經(jīng)觸及有關(guān)方面所能承受的尺度。當然，政策放松信號重啟，房價未必就能迅速反彈。因為無論市場情緒的修復(fù)，還是寬松政策的落地，都需要時間。繼續(xù)看歷史，到2014年底，除北上廣深之外，全國42個城市全部取消限購，但只有廈門深圳兩地房價開始復(fù)蘇，多地仍在繼續(xù)探底。直到2015年一年五次降準六次降息開啟之后，二線城市房價才正式步入復(fù)蘇通道。而三四線城市，則要看2016年底棚改貨幣化全面加碼之際。所以，在政策市，跟著政策走是保險選擇。當行政管制與金融管控接連放松時，那就意味著進場的機會到來。

第二個原因是，右側(cè)交易，在樓市是相對安全的選擇。右側(cè)交易是個股市術(shù)語，簡單點說就是在上升趨勢確立時買入，而不是在下跌趨勢加大時抄底。右側(cè)交易固然買不到*點，但相比于抄底抄到山腰上，則更為穩(wěn)妥，且更適合剛需。有人說，剛需無論什么時候入場都合適。言外之意是，反正用來自住，能夠承受風險，即使在高位站崗也不用怕。這顯然是不負責任的論調(diào)，為什么*者可以謹慎，剛需就必須一往無前？

相比而言，剛需依靠六個錢包湊齊的首付，比*者手中富余的*更加重要，更難以承受房價大幅回調(diào)所帶來的沖擊。

所以，越是剛需，越需要謹慎。

四、現(xiàn)金為王

美國經(jīng)濟學家、《房地產(chǎn)周期百年史》作者霍伊特發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象。他在對芝加哥地區(qū)100年房價走勢進行分析時，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)大周期的年限是18年，而小周期則是三到五年。這個周期律早已為人所熟知，真正有意思的是另一個發(fā)現(xiàn)?；粢撂卣f，**多的人，是在危機期間抄底的人，但這些人往往不是專家，而是皮貨商和零售商。因為當房價真正下跌時，專家可能也趕上了低迷時期，手中的流動現(xiàn)金極度匱乏。

所以，那些在房價暴漲期大肆加杠桿的*者，一旦遭遇房價下跌，不僅自己的現(xiàn)金流會成問題，而且面對兩成乃至三成的房價回撤，也會喪失*的機遇。而在樓市巨輪剛剛調(diào)整時就蜂擁抄底的人，也很容易陷入困境。抄底，*怕的是抄到半山腰，當?shù)渍嬲齺砼R時，手中沒有現(xiàn)金可用了?，F(xiàn)金流的重要，于房企而言，也是如此。2015年到2018年，一眾二線房企，通過高周轉(zhuǎn)與高負債，迅速躋身到*陣營。但形勢一旦逆轉(zhuǎn)，高負債就成為損及根本的拖累，輕者傷筋動骨，重者萬劫不復(fù)。（詳見《活下去！抄底萬達一年后，“華南首虎”深陷困局》）

這個時間點，誰有充足的現(xiàn)金流，誰就有瘋狂抄底的機會。

五、春天會來，但先要熬過冬天

雖然春天一定會到來，但不是每個人都能熬過冬天。以香港為例，從2003年到2018年，香港樓市拉出一條壯觀的大陽線，房價翻了7倍有余。只要在這其中任何一年買入，*都頗為可觀。然而，很多人只知道香港房價漲出天際，卻不知道香港房價曾經(jīng)大跌70%。從1997年到2003年，香港房價指數(shù)從*的102.93下跌到*點的31.77，下跌超過70%。

換言之，如果你在1997年以200萬的價格入手一套住宅，五年過去，這套房子只剩下60萬左右的價值。這時候，房子大幅貶值，但債務(wù)一點都沒少，就是賣掉房子，也不足以償還銀行的債務(wù)。當時，一夜之間，無數(shù)香港家庭淪為“負資產(chǎn)者”。當然，從歷史的大趨勢來看，只要熬過這5年，又是朗朗晴天。房價又會從60萬攀升到四五百萬，一切烏云都將消散。

但問題是，當房價跌破首付，資產(chǎn)不斷貶值，而銀行貸款債務(wù)卻一點都不少，賣掉房子都不足以償還債務(wù)。更不用說，房價暴跌的市場，根本就不會有人接盤。

那幾年，“燒炭自殺”成了時常見諸于媒體的熱詞。

六、樓市調(diào)控逆轉(zhuǎn)的信號

樓市巨輪的調(diào)整，從來都不是一蹴而就的，它需要反復(fù)的試探與確認，由此也帶來市場情緒的起起落落，乃至房價本身的震蕩。在此期間，由于利益因素的存在，各種小道消息也會甚囂塵上。取消限購的謠言滿天飛，呼吁政府救市乃至放水的聲音一直都不缺乏，“樓市爆出大消息”之類的標題黨更是甚囂塵上。當這些現(xiàn)象出現(xiàn)時，并不意味著樓市調(diào)控發(fā)生逆轉(zhuǎn)，而是有些人希望調(diào)控發(fā)生逆轉(zhuǎn)。真正的放松信號，從來都不是一些從業(yè)人員的鼓吹與蠱惑，而需要實質(zhì)性的政策落地。

就常規(guī)而言，樓市真正的寬松只有兩個：一是降息以及放水重啟，二是限購陸續(xù)取消以及其他調(diào)控政策次第松動。放水能否啟動，受制于貿(mào)易爭端能否平息、美聯(lián)儲加息進程是否收縮；限購及限售會否取消，則取決于經(jīng)濟基本面和金融風險壓力。如果外界大環(huán)境沒有太大變化，內(nèi)部的政策調(diào)整就無從談起，樓市冰封的期限只會進一步延長。

總之，不要被標題黨蠱惑，也不要被市場的紛雜信息誤導(dǎo)，拿好現(xiàn)金，等待時機。（文章來源于：鳳凰財經(jīng)）

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