10月19日,任志強(qiáng)在以“橫盤、長效、探尋新增長極”為主題的中國地產(chǎn)金融年會上表示,“從城市化的角度看,中國城市的房子不是太多,而是不夠。中國的現(xiàn)有政策讓那些想進(jìn)城的人進(jìn)不了城,因?yàn)橛邢拶?。目前中國的城市化率還很低,城市缺少住房,需要快速發(fā)展房地產(chǎn),而如何解決高房價(jià)問題根本原因是土地制度。
任志強(qiáng)還認(rèn)為:2018年,中國的戶籍城市化人口只有42%,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。從世界范圍來看,2016年城市人口40億,超過農(nóng)村人口。相比之下,中國城市化發(fā)展很慢。2017年,中國500萬人口以上的城市只有16個(gè),這與我們的城市化目標(biāo)還差很多。
在任志強(qiáng)看來,人口集中的城市是發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。1960年,當(dāng)時(shí)世界上千萬以上人口的城市只有紐約和曼哈頓,與此相對應(yīng)的是這兩個(gè)城市的GDP非常高。城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ),中國經(jīng)濟(jì)的高速增長來自于城市化。因?yàn)槿丝诘母叨燃?,可以提高設(shè)施利用效率,增強(qiáng)科技創(chuàng)新。
事實(shí)上,任志強(qiáng)主要觀點(diǎn)與他的城鎮(zhèn)化進(jìn)程有密切相關(guān)。任志強(qiáng)之所以稱今年不買房,2019年想買房也沒機(jī)會了,這主要基于城鎮(zhèn)化使房地產(chǎn)需求上升,城市始終是缺少住房供應(yīng)的,未來城市還將有高增長期房價(jià)當(dāng)然會漲。但是,我們認(rèn)為任志強(qiáng)很多觀點(diǎn)難以成立。
觀點(diǎn)一:中國城市化率還很低,房價(jià)還要漲
在任志強(qiáng)看來,中國城市化水平太低,不管是42%,還是58%,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家90%的水平。而隨著城市化水平的推進(jìn),大量農(nóng)村人口涌入城市,需要快速發(fā)展房地產(chǎn),以滿足基本居住條件。
但是,我們卻認(rèn)為,城市化與城鎮(zhèn)化是有所區(qū)別的。城市化就是讓大量農(nóng)村人口進(jìn)入大中城市,而城鎮(zhèn)化是讓農(nóng)村人口就近分散在附近的小城鎮(zhèn)居住。而發(fā)達(dá)國家80%至90%的數(shù)據(jù),應(yīng)該是他們的城鎮(zhèn)化水平,而絕不是大家擁向大城市,推高大城市的房價(jià)。
而且發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化高達(dá)80%至90%,未來中國未必一定要跟著發(fā)達(dá)國家走。現(xiàn)在很多年輕人返回農(nóng)村,搞起現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。還有一些人喜歡呆在農(nóng)村,覺得在家鄉(xiāng)也能找到一份滿意的工作,并不一定非要背井離鄉(xiāng),跑到城市中去。
實(shí)際上,正是目前的高房價(jià)和高房租,才遲滯了中國的城市化進(jìn)程。每年很多農(nóng)村人口往往在過完春節(jié)后就不來大城市了。原因很簡單,大中城市里房價(jià)和房租都這么貴,生活壓力巨大,想長期安居下來并不是容易的事。在這種情況下,很多人都選擇了返回自己的家鄉(xiāng)找工作和*。
觀點(diǎn)二:對土地和限購政策頗有微詞
除任志強(qiáng)說的城鎮(zhèn)化率低之外,他還建議政府通過加大土地供應(yīng)*,來降低土地市場價(jià)格,壓低高房價(jià)。但是,我們認(rèn)為,土地價(jià)格是隨著房地產(chǎn)景氣度而起落的,如果房地產(chǎn)業(yè)遇冷,開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地,土地價(jià)格就要下跌,否則就會低溢價(jià)成交或者流拍。
今年1-8月全國有850多宗土地流拍,還有更多的土地是低溢價(jià)成交。更讓人震驚的是,部分流拍的土地還是在一二線熱點(diǎn)城市。這說明樓市冷暖決定地價(jià)漲跌,如果房地產(chǎn)市場去去投機(jī)化,讓開發(fā)商看不到房價(jià)繼續(xù)大漲的空間,那土地價(jià)格自然會調(diào)降下來。
還有,任志強(qiáng)埋怨現(xiàn)在一些大中城市嚴(yán)格執(zhí)行限購政策,使外來人員難圓住房夢。事實(shí)上,包括限購政策在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也都是權(quán)宜之計(jì)。后面長效機(jī)制建立后,就會退出。
我們認(rèn)為,實(shí)行限購就是為了遏制外來投機(jī)炒房需求對當(dāng)?shù)鼐用駝傂栊纬蓴D壓。難道說取消限購,放任投機(jī)性需求肆意妄為,造成當(dāng)?shù)胤績r(jià)亂漲,這就是好的嗎?這就是市場化了嗎?要知道,房地產(chǎn)不僅有*屬性,還兼具民生保障的屬性。
觀點(diǎn)三:小學(xué)生增長是將來房價(jià)暴漲動(dòng)能
任志強(qiáng)除了埋怨當(dāng)前的戶籍制度,影響城市化進(jìn)程外。近期,他還拋出新理論。任志強(qiáng)認(rèn)為,成年人進(jìn)城市增長很快,都是農(nóng)民工,他們租房不買房,但是小學(xué)生一來,就說他們要在城市生根了,這是人口真實(shí)的增長。而孩子長大了就得買房子,這就是房價(jià)暴漲的理由。
而我們認(rèn)為,戶籍制度改革需要有一個(gè)漸進(jìn)的過程,先是放開城鎮(zhèn)戶籍,后是三四線城市戶籍,然后再在二線城市通過人才引進(jìn)的*放開?,F(xiàn)在的問題是,應(yīng)該把原來過于集中在大城市的各種社會資源,向中小城市和城鎮(zhèn)擴(kuò)散,只要各種社會資源均衡分配了,大城市的戶籍就不那么吃香了。
說到小學(xué)生增長促使房價(jià)暴漲,那要等到二十年多以后,那時(shí)候中國年輕人口比現(xiàn)在大幅減少,城市中房源肯定是供大于求。任志強(qiáng)到現(xiàn)在還沒弄明白,如果僅是自住型購房需求,即使是供不應(yīng)求,也是緩慢上漲,而如果是投機(jī)性購房需求,一個(gè)人擁有十幾或者幾十套房,你提供再多的房源,建再多的房產(chǎn),房價(jià)也會暴漲的。
任志強(qiáng)之所以過去這么多年對房地產(chǎn)走勢看得比較*,這是因?yàn)樗銣?zhǔn)了沒人敢擠暴房地產(chǎn)泡沫,此時(shí)房價(jià)也恰好走在向上通道中。但現(xiàn)在,中央已經(jīng)定調(diào)“房子是用來居住的,不是用來炒的”。所以,任志強(qiáng)的*預(yù)測只能是過去式。將來國內(nèi)房價(jià)的漲跌將與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霋煦^,而絕不是任志強(qiáng)的預(yù)測來說了算。(相關(guān)閱讀:任志強(qiáng)談2020年房價(jià) 2019-2020年房價(jià)預(yù)測 房價(jià)下跌*消息)
(文章來源于:綜投網(wǎng),圖片采集于網(wǎng)絡(luò))
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