房產(chǎn)過(guò)戶的*哪位可以說(shuō)一下？需要注意哪些問(wèn)題？

吳

您好，義烏唐正裝飾很高興為您解答.
(1.)房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn).房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣.所以選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易.
(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的,有家庭共有的,還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同.如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的.
(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人.如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn).因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買賣不破"，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的合同.這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛.
(4).土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算.
(5.)市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光,價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況.
(6).福利房屋是否合法
房改房,安居工程,經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì),房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突.
(7.)單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi).再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán).買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益.
(8)物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣,暖氣,煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān).
(9).中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái).買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān).
(10.)合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體,權(quán)利保證,房屋價(jià)款,交易,違約責(zé)任,糾紛解決,簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮.

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一生的人反對(duì)

1三種*贈(zèng)與遺囑+買賣繼承
2買賣和贈(zèng)與現(xiàn)在就可以過(guò)戶分別到房產(chǎn)交易中心和公證處辦理遺囑+繼承要等叔叔百年后才能過(guò)戶到公證處辦理
3因?yàn)橹蹲硬皇欠ǘɡ^承人范圍,所以無(wú)論哪種*都要上稅,所以費(fèi)用差不多都現(xiàn)在買賣是相對(duì)便宜些。

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沒(méi)你很好

一般過(guò)戶房產(chǎn)有兩種情況：
1、如果這套房產(chǎn)以后不需要再次買賣，那么就選擇贈(zèng)與比較好，這樣只需要繳納：契稅：3%的房款、測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平米、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：150內(nèi)、公證費(fèi)：0.3%的房款。不過(guò)這個(gè)過(guò)戶再以后需要交易房產(chǎn)時(shí)需要繳納個(gè)稅20%的房款。
2、如果該房產(chǎn)還會(huì)賣出去的話，那么你就選擇交易過(guò)戶比較好，交易過(guò)戶只需要繳納契稅1.5%、測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平米、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：150內(nèi)、個(gè)稅1%，營(yíng)業(yè)稅差價(jià)的5.5%。如果以原價(jià)過(guò)戶可以不要繳納個(gè)稅。第二個(gè)問(wèn)題：不管你什么時(shí)候買賣，個(gè)稅都是按照20%的交易價(jià)格來(lái)計(jì)算的。

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開心保質(zhì)期

(一)繼承過(guò)戶*省錢：在買賣、贈(zèng)與、繼承三種過(guò)戶方法之中，繼承是*經(jīng)濟(jì)快捷的途徑，因?yàn)槲覈?guó)還沒(méi)有開征遺產(chǎn)稅，辦理繼承過(guò)戶只需繳納公證費(fèi)，其他稅費(fèi)全免。由于繼承的*在父母一方去世的情況下才可以實(shí)現(xiàn)，所以很多父母都暫時(shí)不考慮這種途徑。當(dāng)然，也有父母考慮得很遠(yuǎn)，打算寫下遺囑把房產(chǎn)留給孩子。
(二)五年以內(nèi)的房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶更省錢：根據(jù)國(guó)家政策，父母把房產(chǎn)贈(zèng)與子女是免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的，只繳納占房屋總價(jià)2%的公證費(fèi)和11.5%的契稅即可。但如果買賣過(guò)戶雖不用繳納公證費(fèi)，但除了契稅外還要繳納下面的稅費(fèi)：
1、房屋購(gòu)買不足五年以及面積超過(guò)140平方米的房子買賣過(guò)戶時(shí)要征收營(yíng)業(yè)稅。
2、房屋購(gòu)買不足五年或者房屋雖然購(gòu)買已滿5年但并不是家庭住房的，買賣過(guò)戶時(shí)要征收個(gè)人所得稅。
(三)五年以上房產(chǎn)買賣過(guò)戶更省錢：根據(jù)國(guó)家政策，如房產(chǎn)購(gòu)買已超過(guò)五年，則免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，只需交納契稅，比贈(zèng)與過(guò)戶少繳納一個(gè)公正的費(fèi)用。由此可知，選擇哪種*過(guò)戶要看房屋的情況，對(duì)于購(gòu)買超過(guò)五年的房子，轉(zhuǎn)賣時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，如果這套房又是家里房產(chǎn)，不但免營(yíng)業(yè)稅，還免個(gè)人所得稅。如果是五年以內(nèi)的房子還是選擇贈(zèng)與過(guò)戶比較省錢，父母在辦理過(guò)戶時(shí)可以咨詢一下房產(chǎn)管理部門，選擇適合自己的*將房屋過(guò)戶給子女。

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生逢亂世

(一)繼承過(guò)戶*省錢：在買賣、贈(zèng)與、繼承三種過(guò)戶方法之中，繼承是*經(jīng)濟(jì)快捷的途徑，因?yàn)槲覈?guó)還沒(méi)有開征遺產(chǎn)稅，辦理繼承過(guò)戶只需繳納公證費(fèi)，其他稅費(fèi)全免。由于繼承的*在父母一方去世的情況下才可以實(shí)現(xiàn)，所以很多父母都暫時(shí)不考慮這種途徑。當(dāng)然，也有父母考慮得很遠(yuǎn)，打算寫下遺囑把房產(chǎn)留給孩子。
(二)五年以內(nèi)的房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶更省錢：根據(jù)國(guó)家政策，父母把房產(chǎn)贈(zèng)與子女是免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的，只繳納占房屋總價(jià)2%的公證費(fèi)和11.5%的契稅即可。但如果買賣過(guò)戶雖不用繳納公證費(fèi)，但除了契稅外還要繳納下面的稅費(fèi)：
1、房屋購(gòu)買不足五年以及面積超過(guò)140平方米的房子買賣過(guò)戶時(shí)要征收營(yíng)業(yè)稅。
2、房屋購(gòu)買不足五年或者房屋雖然購(gòu)買已滿5年但并不是家庭住房的，買賣過(guò)戶時(shí)要征收個(gè)人所得稅。
(三)五年以上房產(chǎn)買賣過(guò)戶更省錢：根據(jù)國(guó)家政策，如房產(chǎn)購(gòu)買已超過(guò)五年，則免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，只需交納契稅，比贈(zèng)與過(guò)戶少繳納一個(gè)公正的費(fèi)用。由此可知，選擇哪種*過(guò)戶要看房屋的情況，對(duì)于購(gòu)買超過(guò)五年的房子，轉(zhuǎn)賣時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，如果這套房又是家里房產(chǎn)，不但免營(yíng)業(yè)稅，還免個(gè)人所得稅。如果是五年以內(nèi)的房子還是選擇贈(zèng)與過(guò)戶比較省錢，父母在辦理過(guò)戶時(shí)可以咨詢一下房產(chǎn)管理部門，選擇適合自己的*將房屋過(guò)戶給子女。希望對(duì)你有用，望采納。

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王若男Rona

贈(zèng)與沒(méi)有問(wèn)題。契稅可能要根據(jù)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行支付。贈(zèng)與只要繳納一個(gè)契稅，和產(chǎn)權(quán)證制作費(fèi)。如果買賣，可能還要涉及一筆營(yíng)業(yè)稅的支付。如要辦理贈(zèng)與，具體的程序到你房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易中心去了解，那里有專門的咨詢的。

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