1、賣方一房二賣,買方可以退房。一物之上不可能存在兩個相互排斥的所有權(quán),開發(fā)商一套房產(chǎn)簽訂兩次買賣合同,必然會有一個買房人不可能實現(xiàn)購買目的,無法取得房屋的買受人不但可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失,還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。同樣的道理,在房屋拆遷安置的過程中,拆遷人將補(bǔ)償安置房另行出賣給第三人的,被拆遷人可以解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。(見《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條第二款)
2、開發(fā)商擅自將已售房產(chǎn)抵押。有的開發(fā)商由于*短缺,在與購房人簽訂商品房買賣合同后,又向銀行申請貸款,將已售房產(chǎn)做了抵押登記。這樣,開發(fā)商一旦不能按期還款,債權(quán)人就有權(quán)就抵押登記的房產(chǎn)實現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)。為防止購房者房、財兩空,《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條款規(guī)定,無法取得房屋的買受人可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
3、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗、確實不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?!卑凑赵摋l規(guī)定,如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,無論是房屋交付前還是交付后,買受人均可請求解除合同和賠償損失,這里的“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”須以有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為據(jù)。不過,實踐中,這種情形很少見,因為,如果房屋連主體結(jié)構(gòu)(也包括地基基礎(chǔ)工程)質(zhì)量都不合格,那就是名副其實的危房、豆腐渣工程。
4、房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用?!度嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?!?至于“房屋質(zhì)量”包括哪些方面,“嚴(yán)重影響正常居住使用”又如何界定,該條沒有詳述。
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《商品房買賣合同》中應(yīng)該明確注明:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。” 如果沒有明確標(biāo)明,則參考《商品房銷售管理辦法》!
《建筑法》第62條規(guī)定:供熱系統(tǒng)工程等項目屬于房屋質(zhì)量問題,如你所述的情況,是建筑質(zhì)量不合格,且嚴(yán)重影響正常居住使用的,買受人可以請求解除合同和賠償損失.
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