農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)制度改革實(shí)施方案是什么？有人知道嗎？誰(shuí)能夠指點(diǎn)一下？

美女的風(fēng)格

近日，十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(以下簡(jiǎn)稱“《決定》”)，為新一輪土地制度改革勾勒了方向?！稕Q定》明確提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同權(quán)同價(jià)、完善土地二級(jí)市場(chǎng)等改革措施。新一輪土地制度改革的大幕已經(jīng)開(kāi)啟。改革開(kāi)放以來(lái)，以實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制、土地拍賣制度等為代表的土地改革，解放了農(nóng)村生產(chǎn)力，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展。然而，我國(guó)目前的二元化土地管理結(jié)構(gòu)弊端不斷凸顯，難以適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求。而且，農(nóng)民并沒(méi)有充分享受到土地轉(zhuǎn)讓和升值帶來(lái)的權(quán)益，土地財(cái)政問(wèn)題也日益突出。如何打破土地二元結(jié)構(gòu)限制，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，釋放新一輪制度紅利，成為這一輪土改的關(guān)鍵所在。對(duì)于《決定》提出的土地改革相關(guān)舉措與目標(biāo)，應(yīng)如何解讀、如何落實(shí)新一輪土地改革將給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)怎樣的紅利為回答以上問(wèn)題，本報(bào)采訪了中國(guó)金融四十人論壇成員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松，中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生，中國(guó)農(nóng)村金融論壇成員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員張曉山，是為北京圓桌第394期，以饗讀者。現(xiàn)行土地制度的癥結(jié)：城鄉(xiāng)二元分割《21世紀(jì)》：十八屆三中全會(huì)《決定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。這是新一輪土地制度改革的題中之義，是直面現(xiàn)行土地制度中城鄉(xiāng)二元分割格局的重要舉措。那么，城鄉(xiāng)二元分割格局存在哪些問(wèn)題對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城鎮(zhèn)化建設(shè)有哪些影響巴曙松：中國(guó)的現(xiàn)行土地制度在世界上是*為獨(dú)特、*為復(fù)雜的制度。這套體系的核心內(nèi)容可以概括為三點(diǎn)：二元分割、政府壟斷和非市場(chǎng)化配置。所謂二元分割是指城市和農(nóng)村是完全分離的，采取了完全不同的兩種所有制制度。城市土地屬于國(guó)有，地方政府享有建設(shè)用地的處置權(quán)、出讓權(quán)和*權(quán)。農(nóng)村土地則是農(nóng)民集體擁有農(nóng)地農(nóng)用時(shí)的土地使用權(quán)、*權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，但是在農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用時(shí)，農(nóng)民的土地權(quán)利在獲得原用途的若干倍數(shù)補(bǔ)償后即告喪失。所謂政府壟斷是指城市土地市場(chǎng)的供給是由地方政府通過(guò)征收農(nóng)地而壟斷。并依據(jù)不同的土地使用用途，采取不同的土地出讓*：經(jīng)營(yíng)性用地是實(shí)行“招拍掛”的形式入市;政府以公共目的使用的土地通過(guò)“劃撥”的形式入市;工業(yè)用地在2004年之后名義上是采取“招拍掛”的形式出讓，但事實(shí)上還基本是根據(jù)成本價(jià)格出讓。所謂非市場(chǎng)化配置是指耕地占用實(shí)行審批制度，為確保糧食安全，中國(guó)實(shí)施了*嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，通過(guò)計(jì)劃手段保護(hù)18億畝耕地紅線。建設(shè)用地的供給則實(shí)施嚴(yán)格的指標(biāo)控制。中國(guó)土地所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)制度的二元分離，使得中國(guó)的土地市場(chǎng)也是分離的。農(nóng)用地市場(chǎng)和城市建設(shè)用地市場(chǎng)是完全不同的兩個(gè)概念。農(nóng)地的市場(chǎng)是只限于農(nóng)地農(nóng)用的市場(chǎng)，而農(nóng)地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地則受到所有制的管制，必須要經(jīng)過(guò)政府征收，農(nóng)地不能自然變成建設(shè)用地。這種城鄉(xiāng)二元分割格局是中國(guó)土地制度的核心癥結(jié)，也是一系列問(wèn)題的根源。這些問(wèn)題日益成為制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和實(shí)現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化的突出矛盾，這集中表現(xiàn)在三個(gè)方面：城中村的法外不集約利用。中國(guó)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的土地是當(dāng)前土地使用效率*為低下，但面臨法律沖突*為劇烈的地段。按目前的制度安排，城市土地是國(guó)有的，農(nóng)村土地屬于集體所有，但是在城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的廣大土地，是在城市范圍內(nèi)，而又屬于集體所有。這些土地按照憲法規(guī)定，應(yīng)該收回國(guó)有，但政府又拿不出那么多錢來(lái)征地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)大小不同的城市中，擁有將近5萬(wàn)個(gè)城中村，有2.6億人全部住在農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地上蓋的小產(chǎn)權(quán)房屋。工業(yè)用地的利用效率低下。目前，中國(guó)城市中工業(yè)用地占比過(guò)高，既未實(shí)現(xiàn)集約利用，又?jǐn)D占城市宜居空間。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占建設(shè)用地供應(yīng)的比重多年連續(xù)超過(guò)40%。城市內(nèi)部工業(yè)用地占比也過(guò)高，一般在20%以上，有些甚至超過(guò)30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)外15%的水平。過(guò)度依賴土地財(cái)政所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)地方政府進(jìn)行的城市建設(shè)的融資是依靠于土地抵押和政府信用。2013-2015年是政府土地抵押貸款的還款高峰期，土地出讓金的收入甚至成為了地方政府償債的*來(lái)源，宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所造成的地價(jià)下降和購(gòu)地減少會(huì)造成政府償債能力的迅速降低。因此，考慮到這些突出的問(wèn)題，某種程度上，中國(guó)現(xiàn)行的土地制度的可持續(xù)性已經(jīng)變?nèi)?，處于不改不行的地步，需要在改革上給予優(yōu)先的考慮和安排。彭文生：我國(guó)現(xiàn)有的土地所有制具有城鄉(xiāng)二元分割特點(diǎn)。憲法第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”?，F(xiàn)有土地制度下，土地在農(nóng)村和城市、農(nóng)業(yè)和工業(yè)、商業(yè)及住宅之間的配置，通過(guò)地方政府而不是市場(chǎng)來(lái)完成。城鎮(zhèn)化過(guò)程不可避免地涉及農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)住宅、工業(yè)及商業(yè)用地。現(xiàn)行模式，意味著政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，從農(nóng)村征地，之后土地通過(guò)“招拍掛”出讓，然后對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行非市場(chǎng)化補(bǔ)償?，F(xiàn)行土地制度對(duì)效率和公平的阻礙，首先是建設(shè)用地在城市和農(nóng)村之間的配置不平衡。以城市化率每年上升1%的速度預(yù)計(jì)，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，城鎮(zhèn)人口約8.5億，比2012年底增加1.4億，需要更多的城市基礎(chǔ)設(shè)施和住房。即使按照人均100平米的低標(biāo)準(zhǔn)為新增城鎮(zhèn)人口提供工礦用地(2010年城市人均用地已達(dá)到142平米)，2020年城鎮(zhèn)用地總量也將突破11萬(wàn)平方公里，與國(guó)土資源部土地利用總體規(guī)劃中10.65萬(wàn)平方公里的控制目標(biāo)存在缺口。城市工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地的困難更加劇了房地產(chǎn)用地的不足，不斷推高城市地價(jià)。與此同時(shí)，在農(nóng)民工進(jìn)城后，卻存在大量農(nóng)村建設(shè)用地閑置和浪費(fèi)，體現(xiàn)為農(nóng)村人口在減少，但農(nóng)村建設(shè)用地的數(shù)量反而在增加。農(nóng)業(yè)部門(mén)效率低下。根據(jù)中科院發(fā)布的《2012年中國(guó)現(xiàn)代化》報(bào)告，2008年世界高收入國(guó)家人均農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力人口創(chuàng)造的農(nóng)業(yè)增加值是3.5萬(wàn)美元，而中國(guó)僅為1584美元。中國(guó)江蘇和上海的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率，也不及高收入國(guó)家的10%。我國(guó)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率偏低，與土地分割、小塊運(yùn)作、人均耕作面積小有很大關(guān)系。土地財(cái)政問(wèn)題突出。2012年，地方政府獲取2.89萬(wàn)億的土地轉(zhuǎn)讓金收入，相當(dāng)于地方財(cái)政的47%。城市經(jīng)營(yíng)性土地由地方政府壟斷供應(yīng)，帶來(lái)三個(gè)問(wèn)題：地方政府追求高*，導(dǎo)致高地價(jià)，是房?jī)r(jià)持續(xù)、快速上升的原因之一;土地財(cái)政推動(dòng)了地方政府*沖動(dòng)，既影響整體的*效率，也加大了經(jīng)濟(jì)的順周期特征，增加波動(dòng)性;土地財(cái)政導(dǎo)致地方政府債務(wù)擴(kuò)張，帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)審計(jì)署2010年的審計(jì)報(bào)告，很多城市有一半到三分之二的城市建設(shè)*來(lái)自于土地出讓收入，政府性債務(wù)大約有40%要靠土地*來(lái)償還。農(nóng)民沒(méi)有充分享受到土地轉(zhuǎn)讓和升值的權(quán)益。隨著城市土地價(jià)格的飆升，城市土地與農(nóng)村土地之間的“剪刀差”越來(lái)越大?，F(xiàn)有的《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體土地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得超過(guò)所占耕地前3年平均產(chǎn)值的30倍。2011年征地補(bǔ)償約為103元/平，而土地出讓均價(jià)約為943元/平，這意味著農(nóng)民在土地*中所獲得的比例不到11%。農(nóng)民利益沒(méi)得到有效保障，不僅影響社會(huì)穩(wěn)定，而且抑制農(nóng)村居民財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住的能力，不利于農(nóng)民工市民化和城鎮(zhèn)化。

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數(shù)字時(shí)代

據(jù)我所知：
1、據(jù)住建部相關(guān)人士透露，住建部已經(jīng)明確提出將治理違法建筑作為2015年需要重點(diǎn)突破的工作之一。因而，作為違法建筑的一種，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地用途的小產(chǎn)權(quán)房也將得到進(jìn)一步解決。
2、國(guó)土部上報(bào)中央的農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)方案獲批后，按照改革方案設(shè)計(jì)，征地制度、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度等農(nóng)村土地制度改革將持續(xù)重點(diǎn)推進(jìn)。2015年會(huì)選擇若干試點(diǎn)，進(jìn)行土地制度改革試驗(yàn)。
3、國(guó)土資源部瞄準(zhǔn)社會(huì)高度關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，從部門(mén)實(shí)際和履職盡責(zé)出發(fā)，把集中開(kāi)展違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”突出問(wèn)題專項(xiàng)整治工作，列入了“四風(fēng)”突出問(wèn)題專項(xiàng)整治工作方案。這項(xiàng)專項(xiàng)整治工作由部領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，要求剎風(fēng)治亂，堅(jiān)決叫停在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”，切實(shí)維護(hù)群眾權(quán)益。同時(shí)，國(guó)土資源部已組織人員先后赴5省(市)督辦“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地查處工作。希望對(duì)你有幫助。

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八方赤子之心

(1)開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)制度改革。開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。在尊重歷史、符合規(guī)劃、用地限額的基礎(chǔ)上，探索建立集體建設(shè)用地使用、調(diào)換、互換等體制機(jī)制，激活用好農(nóng)村集體建設(shè)用地。在符合土地利用總體劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的前提下，集體建設(shè)用地可用于公益事業(yè)和探索用于公共性住房建設(shè)。
(2)開(kāi)展農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)制度改革。開(kāi)展對(duì)農(nóng)戶和村鄉(xiāng)辦企業(yè)合法建房登記造冊(cè)工作，建立健全房屋登記管理制度，核發(fā)房屋所有權(quán)證，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房屋同證、同權(quán)。支持農(nóng)戶通過(guò)出租合法住房增加財(cái)產(chǎn)性收入，利用住房發(fā)展農(nóng)家樂(lè)、鄉(xiāng)村旅館、農(nóng)產(chǎn)品加工等，增加經(jīng)營(yíng)性收入。支持農(nóng)戶引進(jìn)*、人才、技術(shù)、管理等進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)、合伙經(jīng)營(yíng)。
(3)開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度改革。開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，保持現(xiàn)有土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變。堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，支持引導(dǎo)農(nóng)戶采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股、轉(zhuǎn)讓或者其他*流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，支持土地向農(nóng)村特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)，帶動(dòng)土地利用向規(guī)模、集約、高效方向發(fā)展，做大做強(qiáng)特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。
(4)深化農(nóng)村集體林權(quán)制度改革。建立健全集體林權(quán)制度改革長(zhǎng)效機(jī)制，依法維護(hù)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)穩(wěn)定和林權(quán)權(quán)利人合法權(quán)益，鞏固集體林權(quán)制度改革成果。探索建立林權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)新機(jī)制，加快開(kāi)展林權(quán)抵押貸款工作，大力推進(jìn)農(nóng)民林業(yè)專業(yè)合作社建設(shè)，探索林下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策和模式，全面落實(shí)林木采伐、林權(quán)流轉(zhuǎn)、森林保險(xiǎn)、*融資、產(chǎn)業(yè)扶持等配套政策，保護(hù)林業(yè)資源，促進(jìn)林農(nóng)增收、林業(yè)增效。
(5)開(kāi)展農(nóng)村小型水利工程產(chǎn)權(quán)制度改革。小
(1)型水庫(kù)由國(guó)有水庫(kù)管理單位管理，小
(2)型水庫(kù)可以單獨(dú)或連片成立管理單位管理，也可以由中型或小
(1)型水管單位代管，或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)水利站及用水戶協(xié)會(huì)管理，明確管護(hù)主體，落實(shí)管護(hù)責(zé)任，確保工程安全運(yùn)行和效益發(fā)揮。對(duì)農(nóng)村集體所有的庫(kù)容10萬(wàn)立方米以下的塘庫(kù)及其附屬設(shè)施，小
(2)型及其以下的引水、提水(含機(jī)電提灌站、水輪泵站)工程及其附屬設(shè)施，小水池、小水窖、小機(jī)井，小(微)型飲水安全工程和煙水配套工程等工程，可以采取拍賣、流轉(zhuǎn)等*，明晰所有權(quán)，明確水權(quán)和土地使用權(quán)，并進(jìn)行確權(quán)和頒證。也可以采取*、承包、股份合作等形式，界定管理權(quán)，明確使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，落實(shí)管護(hù)主體和責(zé)任。在保障工程主要功能不變和本村組優(yōu)先的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)戶、聯(lián)戶、用水合作組織、村民自治組織以及自然人和其他法人積極參與農(nóng)村小型水利工程產(chǎn)權(quán)制度改革和*農(nóng)村小型水利工程建設(shè)。建立穩(wěn)定的公益性農(nóng)村小型水利工程管護(hù)經(jīng)費(fèi)公共財(cái)政補(bǔ)助機(jī)制。
(6)開(kāi)展農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)股份制改革。清理核實(shí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議確認(rèn)、公示，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽署意見(jiàn)后，報(bào)縣級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)備案。在堅(jiān)持集體資產(chǎn)歸集體經(jīng)濟(jì)組織成員“共同所有”的前提下，嚴(yán)格按照制定方案、清產(chǎn)核資、資產(chǎn)量化、*設(shè)置、*界定、*管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、*分配、監(jiān)督管理的程序，實(shí)現(xiàn)向集體經(jīng)濟(jì)組織成員“按份共有”。

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