宅基地上的房屋產權歸屬問題該如何認定？誰說說看？

吳

您好，浙江唐正裝飾很高興為您解答.
農村宅基地屬村民集體所有，宅基地使用權只能分配給本集體經濟組織成員使用.在我國，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省,自治區(qū),直轄市規(guī)定的標準，主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積.用地審批表確定的擁有本集體經濟組織戶籍的家庭成員應為戶內成員，因婚姻,生老病死等原因，宅基地使用權共有人應隨著戶內家庭成員的增減而增減，但這不影響以戶的名義共有.明確此問題，主要解決家庭成員發(fā)生變動后所建房屋的權屬問題.依據(jù)"房地一體"原則，家庭成員變動后所建房屋應屬變動的宅基地使用權人所有.

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陳經理

農村宅基地屬村民集體所有，宅基地使用權只能分配給本集體經濟組織成員使用.在我國，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省,自治區(qū),直轄市規(guī)定的標準，主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積.用地審批表確定的擁有本集體經濟組織戶籍的家庭成員應為戶內成員，因婚姻,生老病死等原因，宅基地使用權共有人應隨著戶內家庭成員的增減而增減，但這不影響以戶的名義共有.明確此問題，主要解決家庭成員發(fā)生變動后所建房屋的權屬問題.依據(jù)"房地一體"原則，家庭成員變動后所建房屋應屬變動的宅基地使用權人所有.

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陳芳芳

宅基地上的房屋產權歸屬問題該如何認定

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瞎操心

農村自建房是小產權房在眾多城市郊區(qū)，一些村集體經濟組織在本村集體土地上建設農民住宅樓，常以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。這些房子一般俗稱“小產權房”。農村自建房宅基地使用權指的是農村集體經濟組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建造個人住宅的權利。根據(jù)我國物權法的規(guī)定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權具有如下特征：
(1)宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。城鎮(zhèn)居民不得購置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經濟組織。
(2)宅基地使用權的用途僅限于村民建造個人住宅。個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關的附屬設施，如廚房、院墻等。
(3)宅基地使用權實行嚴格的“一戶一之宅”制。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準，但如果涉及占用農用地的，應依照土地管理法的有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。宅基地使用權人對宅基地享有如下權利，并承擔一定的義務：
(1)占有和使用宅基地。宅基地使用權人有權占有宅基地，并在宅基地上建造個人住宅以及與居住生活相關的附屬設施。
(2)*和處分。宅基地使用權人有權獲得因使用宅基地而產生的*，如在宅基地空閑處種植果樹等經濟作物而產生的*。同時，宅基地使用權人有權依法轉讓房屋所有權，則該房屋占用范圍內的宅基地使用權一并轉讓。
(3)宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對沒有宅基地的村民，應當重新分配宅基地。
(4)宅基地使用權人出賣、出租住房后，再申請宅基地的，土地管理部門將不再批準。并且，宅基地使用權的受讓人只限于本集體經濟組織的成員。宅基地轉讓、出租的，不得再申請宅基地;權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員;轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續(xù)。宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產和經營活動。宅基地使用權的取得具有無償性、福利性，申請取得宅基地使用權后，滿兩年未建設房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經濟組織無償收回。《物權法》第152條至第155條專門對宅基地使用權的問題做出了規(guī)定，它明確：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。希望能夠幫到你

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別的方向走

一、農村房屋買賣的效力現(xiàn)行關于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關于農村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個也沒有。涉及農村房屋買賣的法律性文件只有人民法院的一個批復。在這個批復里，人民法院的觀點是：如果農村房屋的買賣雙方已經實際交付了房屋和全部價款，買賣關系有效，人民法院應予保護。
二、農村房屋買賣的對象從《憲法》規(guī)定的“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的原則來看，城市居民、農村村民，本村人、外地人，都是中華人民共和國的公民，享有法律賦予的同等的權利，履行法律設定的同等的義務和承擔同等的法律責任，《合同法》和《民法通則》等法律不會因為買賣雙方是城市居民、農村村民、本村人、外地人而區(qū)別對待。依據(jù)《合同法》和《民法通則》，任何合法的公民對農村房屋的買賣行為是合法的、有效的。也就是說：不管買方是城市居民，還是農村村民；是本村人，還是外地人，買賣關系都是有效的。
三、農村房屋買賣的處分權農村房屋買賣，無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權利人不予追認的無效。只有房屋的所有人才能處分該財產，他人無權干涉。
四、農村房屋的權利證書目前，在全國范圍內，農村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權登記制度，因而，農村房屋的所有權人沒有城市房屋所有權人持有的房屋產權證。農村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權。從另一個角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權的宅基地之上的可能性，所以，這個證書同時也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權。有些打算購買農村房屋的城市居民十分關心自己買了農村房屋后能否取得產權證，以為不能取得產權證購買農村房屋就是不合法的。農村房屋是沒有產權證的。即使購買城市房屋，沒有產權證也不表示就不享有對房屋的所有權。依據(jù)《合同法》和《民法通則》，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買方對所購房屋的所有權，所以，購買人能否取得產權證或宅基地使用證書并不重要。
五、購買農村房屋的注意事項如果你打算購買農村房屋，必須要注意兩點：
1.不要涂改宅基地使用證書，也不要相信村民委員會在涂改后的宅基地使用證書上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用證書，不是證明你對所購農村房屋享有所有權所必需的。宅基地使用證書是當?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的，只有當?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對宅基地使用證書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構成犯罪。當然，能讓當?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書；如果不能，不必強求。因為從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法律關系必須要件，沒有辦理過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。
2.如果你打算在購買農村房屋以后進行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內翻建，不能擴建到附近耕地面積范圍。如果擴建需要占用耕地、田地面積，則需經過相關部門審批，如果未經審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。
六、關于農村房屋賣給城市居民農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據(jù)如下：
1、合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。人民法院在對《合同法》做出的司法解釋里表達的觀點是：只有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同才是無效的。(注：法律，是全國人民代表大會或其常務委員會制定的規(guī)范性文件；行政法規(guī)，是國務院制定的規(guī)范性文件。)但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農村房屋的買賣。也從來沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認定買賣行為無效。
2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業(yè)用地的數(shù)量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。
3、從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、*、處分四個權能中，*核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
4、《農村承包經營法》原則上賦予了農民處分自己房屋的權利。我國新通過的《農村承包經營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他*流轉?！痹摋l原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。
七、農村房屋買賣合同效力探討我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權應屬于宅基地使用權人。因為宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的*，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟組織的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許農村房屋自由轉讓，將使農村的房屋發(fā)揮的效用。

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小王與子

一、農村征用宅基地的補償方案如下：
1、農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償?！胺珠_補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農村宅基地產權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、土地補償?shù)臉说氖峭恋厥褂脵?，一般分?種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據(jù)相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償?shù)臉说氖俏锂a所有權，包含了你所有的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等等，在補償標準實施方案上應該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償*了，就是貨幣補償。
3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。
4、房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。計算公式為：房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價宅基地區(qū)位補償價參照當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認定的宅基地面積應經合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內農村房屋建設情況在400--700元/平方米幅度內確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區(qū)縣政府根據(jù)當?shù)剞r村經濟水平、農民居住情況確定。

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如果慕斯

農村房屋產權問題：
一、農村房屋沒房產證引發(fā)三大難題目前，農村房屋的所有權人能夠用來證明自己對房屋享有所有權的證書，一般是當?shù)卣恋毓芾聿块T頒發(fā)的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權，而不能明確宅基地之上的房屋所有權。由于農村房屋無法取得房屋產權證書，不僅影響了農村房屋財產權的實現(xiàn)，還引發(fā)了三大難題。首先，由農村房產引發(fā)的家庭糾紛、鄰里糾紛和拆遷糾紛因沒有房產證，缺乏法律依據(jù)，很難處理。同時，房屋作為農民的固定資產，由于沒有獨立產權，不能作為貸款抵押物融資，“死”資產不能變成“活”資本。第三，由于村民住宅沒有獨立產權，不允許村民住宅流轉，形成空心村，造成土地資源浪費。
二、給農村房屋“房產證”不同于小產權房這一制度缺陷，既不利于農村經濟的發(fā)展，也不利于農村社會的穩(wěn)定，因此，建立農村房屋產權登記制度，給農村房屋產權發(fā)證已迫在眉睫。這不同于通常所說的小產權房?！吨泄仓醒腙P于推進農村改革發(fā)展的若干重大問題的決定》指出，“完善農村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農戶宅基地用益物權?！卑凑者@一精神，要保障和實現(xiàn)農戶宅基地用益物權，必須打破現(xiàn)有政策和法律對農民宅基地和住房進行流轉的限制和制約，明確村民房屋享有獨立產權，允許村民宅基地的使有權和房屋的所有權進行流轉。國務院及有關部門參照城鎮(zhèn)房屋產權登記制度，結合農村實際，將宅基地的使用權與宅基地之上的房屋的所有權分開，建立農村住宅產權登記制度，明確農村住宅的獨立產權主體，賦予農村居民與城鎮(zhèn)居民同等的房屋產權政策，為推進社會主義新農村建設提供一項制度保障。

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