集資房是可以辦房產(chǎn)證的集資房的產(chǎn)權(quán)歸企事業(yè)單位,集資房是企業(yè)財(cái)產(chǎn)的組成部分,企事業(yè)單位對(duì)集資房擁有處置權(quán),可以將集資房作為抵押物向銀行貸款,企業(yè)到期若不能歸還銀行貸款,銀行可以通過(guò)法律程序變賣抵押物償還貸款。購(gòu)買(mǎi)集資房實(shí)際上是購(gòu)買(mǎi)房屋的使用權(quán),其使用權(quán)保障很大程度上取決于房產(chǎn)所有權(quán)人的資信情況
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集資建房轉(zhuǎn)讓有兩種情況:一種是轉(zhuǎn)讓個(gè)人名下的分房指標(biāo);另一種是轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)。這兩種轉(zhuǎn)讓均屬權(quán)利義務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓,而非房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓行為不違反法律的禁止性規(guī)定,不損害他人利益,是有效合同。由于《合同法》52條、《民法通則》58條、《物權(quán)法》15條及《院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋》
(一)第四條的規(guī)定,“合同法實(shí)施后,人民法院確認(rèn)合同無(wú)效應(yīng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不能以地方性法規(guī)和行政規(guī)章為依據(jù)?!奔Y房資格的出讓方擁有對(duì)該房屋在法理上享有一種利益期待權(quán),屬于債權(quán)范疇,可以依法轉(zhuǎn)讓;取得集資房資格的受讓方通過(guò)支付轉(zhuǎn)讓費(fèi),在房屋建成之時(shí)達(dá)到了取得房屋的預(yù)期目的。由此看來(lái)雙方的集資權(quán)轉(zhuǎn)讓可定性為權(quán)利義務(wù)的概括性轉(zhuǎn)讓。集資房的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與指標(biāo)轉(zhuǎn)讓同理,受讓方通過(guò)支付相當(dāng)于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)款的對(duì)價(jià),取得了集資房的居住使用權(quán),也應(yīng)受到法律保護(hù)。至于有人認(rèn)為集資房未取得土地使用權(quán)、未辦理房產(chǎn)證等手續(xù)不健全而不能轉(zhuǎn)讓的觀點(diǎn),實(shí)際上是混淆了使用權(quán)與所有權(quán)的概念,所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)在辦理了房產(chǎn)證手續(xù)后方可轉(zhuǎn)讓,或者直接將房產(chǎn)證辦理在受讓人名下。
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小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)民集資房沒(méi)有區(qū)別,小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)與農(nóng)民集資房的接近的概念,都逃離不了沒(méi)有房產(chǎn)證,農(nóng)民集資房只有當(dāng)?shù)睾芏嗄昵按謇镩_(kāi)出的一些證明,不過(guò)小產(chǎn)權(quán)房完全是有開(kāi)發(fā)商的相關(guān)證明。
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按照相關(guān)規(guī)定,不同于福利房和微利房的是,同樣屬于“特殊房”的集資房是不能進(jìn)行市場(chǎng)交易的。集資房是單位或者公司以集體的名義,將用地申報(bào)通過(guò)國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)建立的分銷給內(nèi)部職工的房產(chǎn),只能夠辦理集體房產(chǎn)證,沒(méi)有個(gè)人房產(chǎn)證,個(gè)人只有使用權(quán),沒(méi)有產(chǎn)權(quán),不能作為商品房上市流通。集資房假如要進(jìn)入市場(chǎng)流通,也可通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)的*將之轉(zhuǎn)換成商品房產(chǎn)證后進(jìn)行交易。不過(guò),應(yīng)該由單位到相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一補(bǔ)交,個(gè)人無(wú)法操作。不過(guò),也有可能面臨不能補(bǔ)交的情況,如按城市規(guī)劃,該集資房所在用地將要收回等。
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