三盛常務(wù)副總裁馮輝明：上有頂下有底 房?jī)r(jià)大跌基本不太可能

8月8日，三盛集團(tuán)常務(wù)副總裁馮輝明在三亞表示，如果談地產(chǎn)的融資、地產(chǎn)的資本面的話(huà)，還是離不開(kāi)大勢(shì)，總體來(lái)講，一個(gè)定位就是不會(huì)大起也不會(huì)大落，就是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。所以從這幾個(gè)詞可以定義出，我們?cè)谙掳肽昊蛘吒L(zhǎng)的時(shí)間里面，是在一個(gè)箱體內(nèi)運(yùn)行，上面有頂，下面有底，房?jī)r(jià)大跌基本不太可能。開(kāi)發(fā)商的角度，有些項(xiàng)目是愿意降價(jià)的，但是地方政府要守住價(jià)格的底線(xiàn)。所以總體我對(duì)大勢(shì)的判斷是箱體運(yùn)行。

從金融層面來(lái)講，確實(shí)在收緊，*嚴(yán)重的是23號(hào)文，還有郭主席前一段時(shí)間的講話(huà)，任何一個(gè)國(guó)家靠房地產(chǎn)是不可能后期持續(xù)繁榮的，所以這是官方給定了一個(gè)很明顯的基調(diào)。所以大家就會(huì)看到有23號(hào)文，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)理解，主要針對(duì)的是前融，今年某一個(gè)時(shí)期，從社會(huì)供給量可以看出來(lái)，前融有一段時(shí)間非?；钴S，包括一些主流的金融機(jī)構(gòu)在一些尺度方面給的相對(duì)寬松，后面的政策嚴(yán)格來(lái)講是回頭看的政策，治理金融亂象的回頭看的政策，是公布成果的政策。所以23號(hào)文*是對(duì)前融做了很多限制，現(xiàn)在做后置抵押的前融會(huì)受到嚴(yán)格的限制。昨天又發(fā)了一個(gè)64號(hào)文，官方主要是針對(duì)信托機(jī)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)的是要進(jìn)一步去通道信托以后更多是主動(dòng)性的管理，還有一個(gè)是加強(qiáng)窗口指導(dǎo)，窗口指導(dǎo)可能以后會(huì)是一個(gè)常態(tài)。所以從金融政策來(lái)看是從緊。

一個(gè)大的基調(diào)我們可以看到，應(yīng)該是下半年可以定義成政策層面是穩(wěn)中從緊，上半年是相對(duì)比較進(jìn)取一點(diǎn)，所以下半年比上半年來(lái)講是更加從緊。所以對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，不管*面寬裕的還是目前相對(duì)比較緊張的企業(yè)來(lái)講，我們都再次面臨一次壓力測(cè)試的問(wèn)題，我們要評(píng)估政策面會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)*終的走向是在上中下這三種情況下，比如在相對(duì)比較樂(lè)觀(guān)、相對(duì)比較悲觀(guān)或者更加悲觀(guān)的情況下，我們大概企業(yè)的*鏈可以支撐到一個(gè)什么樣的程度，在這種壓力測(cè)試的情況下，做現(xiàn)金流管理的動(dòng)態(tài)調(diào)整，從企業(yè)層面來(lái)講。

從*端來(lái)講，有三個(gè)維度：*性現(xiàn)金流，融資性現(xiàn)金流，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。一定要有更好的變現(xiàn)資產(chǎn)，能支撐到有效跑量的區(qū)域，項(xiàng)目層面也是如此。我們現(xiàn)在是要求在*端每一個(gè)項(xiàng)目拿地的時(shí)候都要給出*解決方案，初始*回收期多長(zhǎng)時(shí)間有回收是有要求的，所以對(duì)*端加強(qiáng)目標(biāo)管控、現(xiàn)金流管控會(huì)更嚴(yán)格。

另外，*節(jié)奏可能每個(gè)企業(yè)要根據(jù)自己的壓力測(cè)試的結(jié)果，對(duì)未來(lái)的形勢(shì)的評(píng)估，可能要做一些調(diào)整。就是可能*鏈寬裕一點(diǎn)的，對(duì)未來(lái)相對(duì)壓力測(cè)試的承受能力高一點(diǎn)的，在*方面還是保持一定的節(jié)奏，可能壓力測(cè)試比較大的*近有些企業(yè)已經(jīng)經(jīng)受不了壓力測(cè)試在賣(mài)一些項(xiàng)目，我們也看到了，所以這個(gè)可能根據(jù)各自的情況，把握好*節(jié)奏。

在融資端，有一些做私募*基金的，包括境外的基金，在*方面還是有很大合作空間的，還有除了銀行跟信托的*通道之外，像有些CMBS等等能做的還是做了，如果其他的門(mén)沒(méi)有關(guān)上的話(huà)，在政策限制沒(méi)有覆蓋的區(qū)域，可以擴(kuò)大合作。

馮輝明還指出，所有的冬天每一個(gè)企業(yè)都有戰(zhàn)略合作機(jī)構(gòu)和金融支持的機(jī)構(gòu)，所以這塊是抱團(tuán)取暖之后*走出冬天的一個(gè)重要的力量。從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流這一塊，現(xiàn)在大家應(yīng)該逐級(jí)的建立現(xiàn)金流的平衡，從項(xiàng)目層面到區(qū)域?qū)用嬖俚郊瘓F(tuán)層面，所有的都會(huì)產(chǎn)生正向的現(xiàn)金流的情況下，整體財(cái)務(wù)才會(huì)更加安全。我相信所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)關(guān)注到回款，在這塊如果面臨著適度從緊以后，在回款這塊要更加有紀(jì)律、更加剛性。當(dāng)然，每個(gè)企業(yè)都有每個(gè)企業(yè)的做法。

馮輝明*表示，總體而言，是不是冬天，可能需要去觀(guān)望，我自己沒(méi)有感覺(jué)那么強(qiáng)烈。因?yàn)榇蟮恼呋{(diào)給定了，是穩(wěn)中從緊的情況下，這個(gè)行業(yè)如果在外需受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)的情況下，前面的專(zhuān)家也講了，一定是一個(gè)重要的內(nèi)需的支撐，但是國(guó)家并不希望它過(guò)熱，所以我們要看到這個(gè)大的基本面。所以我認(rèn)為每一次調(diào)控都會(huì)讓這個(gè)行業(yè)更加成熟，讓企業(yè)更加成熟，我們可以以有限的謹(jǐn)慎來(lái)繼續(xù)展望一下我們美好的未來(lái)。

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