什么是前期物業(yè)管理？

吳女士

前期物業(yè)管理(preceding stage of property management)是指房屋自售出之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的<物業(yè)管理合同>生效時止的物業(yè)管理.無論物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務.
進行可行性,可靠性,可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭.可靠性是指該物業(yè)的建設是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等.以免管理權競爭得手后，由于業(yè)主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的損失.可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務.
( 1)具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案.
( 2)投標競爭,洽談,簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議).
(3)選派管理人員運作前期物業(yè)管理.
租戶關系
物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而對象則是人，即業(yè)主和使用人.因此，物業(yè)管理企業(yè)既應與業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得，聽取意見.
( 1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求,希望.
(2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排,打算.
(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約,裝修施工管理辦法,門禁出入辦法,停車場管理辦法,管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法.
察看現(xiàn)場
前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理建議.
(1)審視工程土建構造,管線走向,出入線路,保安系統(tǒng),內外裝飾,設施建設,設備安裝的合理性.重點察看消防安全設備,自動化設備,安全監(jiān)控設備,通訊設備,給排水設備,空調設備,車庫及公用泊位設備,電力設備,交通運輸及電梯設備,設備等.
( 2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法.
(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護,維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄.
(4)參與工程驗收，進行器材檢查,外觀檢查,性能檢查,功能測試,銘牌檢查，并按整改計劃督促整改.
擬定制度
物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關文件制度.
(1)籌建業(yè)主管理委員會.
( 2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度,業(yè)主管理委員會章程,業(yè)主公約,裝修施工管理辦法等.
( 3)設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊,物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等.
( 4)制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃

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彭經(jīng)理

早期物業(yè)接入管理：房屋建設階段，開發(fā)企業(yè)請物業(yè)管理單位對相應的設計方案和設備選型等方面提出物業(yè)專業(yè)的建議，至房屋交付業(yè)主結束;前期物業(yè)管理：自業(yè)主交房至小區(qū)業(yè)委會 成立(一般情況，也有簽署時間的則按照時間來定)，這個合同是建設單位作為大業(yè)主與選聘的物業(yè)管理單位簽訂的合同;后期物業(yè)管理：指業(yè)委會自行選聘的物業(yè)管理公司進行的物業(yè)管理.

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高興

前期物業(yè)管理(preceding stage ofproperty management)是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的<物業(yè)管理合同>生效時止的物業(yè)管理.

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王

前期物業(yè)管理(preceding stage ofproperty management)是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的<物業(yè)管理合同>生效時止的物業(yè)管理.

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城市閑人

前期物業(yè)管理（preceding stage Ofproperty management）是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。

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不敗的意志

早期物業(yè)接入管理：房屋建設階段，開發(fā)企業(yè)請物業(yè)管理單位對相應的設計方案和設備選型等方面提出物業(yè)專業(yè)的建議，至房屋交付業(yè)主結束；前期物業(yè)管理：自業(yè)主交房至小區(qū)業(yè)委會 成立（一般情況，也有簽署時間的則按照時間來定），這個合同是建設單位作為大業(yè)主與選聘的物業(yè)管理單位簽訂的服務合同；后期物業(yè)管理：指業(yè)委會自行選聘的物業(yè)管理公司進行的物業(yè)管理。

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過期答案

一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權機構，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務工作。由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協(xié)調各種關系，還要在某些方面先投入點*等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權解聘物業(yè)公司。

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