先驗房再收房應該注意什么？

張敏

1.看三書一證一表：建筑工程質量認定書,住宅使用說明書,住宅質量保證書,房產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證,建筑竣工驗收備案表.并且要根據(jù)面積實測報告數(shù)據(jù)(蓋測繪隊公章)對照購房合同上的面積.

注意：三書一證一表是收房時的必要資料，如果開發(fā)商不能提供這些資料文件，業(yè)主有權拒絕收房.

2.交費簽字先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費,簽字.應先修房，同時取證,為日后舉證(即通過錄音機,數(shù)碼攝像或數(shù)碼照相調好日期記錄證據(jù))打好基礎，特別保存好自己那份驗房咨詢報告.核查房屋總面積超出或減少百分之三以內的情況很普遍(多退少補，吃虧的是業(yè)主);套內面積減少,公攤面積增加的情況更多(實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主).

此外還有一些需要業(yè)主簽字的驗收表格，記錄該套房子的驗收情況，例如驗房交接表等.據(jù)了解，有些開發(fā)商為了簡化驗收流程，同時也為了避免驗收糾紛，會在其工作人員陪同業(yè)主看房驗收之前就要求業(yè)主把所有需要簽名的表格簽完，甚至以不給鑰匙看房脅迫業(yè)主.律師提醒，這樣做對業(yè)主是很沒有保障的，業(yè)主無論如何都必須在看完房之后才能簽字驗收.

3.房屋完好.簽業(yè)主公約,前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利.

4.交合理費用(包括：物業(yè)管理費,裝修押金,垃圾清運費).

二,毛坯房收房十條注意事項

1.核對購房合同的附件及配套設施;

2.凈面積測量,開間進深及凈高尺寸測量;

3.樓地面空鼓,裂縫,起沙檢驗;

4.墻面空鼓,裂縫,龜裂,爆灰,平整度,陰陽角檢驗;

5.頂棚檢驗;

6.門,窗安裝質量及配件檢驗;

7.進行滲漏試驗;

8.電路絕緣,接地檢測;

9.給,排水安裝質量檢驗;

10.其他細部結構的檢測.

驗房過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題，業(yè)主都應在陪同驗房人員在場的情況下記錄下來，如果是小問題應要求開發(fā)商在短期內整改，改好后再辦理入住手續(xù).如果是大問題就要及時與開發(fā)商交涉考慮是否退房了.

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買賣合同中對標的物的驗收，法律有明確的規(guī)定。
　　《合同法》：
　　百五十七條規(guī)定：“買受人收到標的物時，應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗”。
　　百五十八條規(guī)定：“當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數(shù)量或質量不符合約定的情形通知出賣人。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人……”。
　　不對標的物進行驗收，買受人就無法發(fā)現(xiàn)標的物數(shù)量和質量是否符合約定，也就無法在合理期間內通知出賣人是拒絕還是接受標的物。如果作出“不論標的物品質如何，不經驗收而其所有權和風險都轉至買受人”的解釋，對買受人是極不公平的。
　　“先驗房、后收房”有利于市場穩(wěn)定，保證交易安全，實現(xiàn)對經營者的監(jiān)督。《消費者權益保護法》第十七條規(guī)定：“經營者應當聽取消費者對其提供的商品或者服務的意見，接受消費者監(jiān)督”。

開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

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驗房后再辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。如何在收房時避免這些問題呢？
堅持先驗房
雖然目前業(yè)內的普遍做法是先要求業(yè)主在收樓文件上簽字，然后發(fā)放鑰匙，但業(yè)主仍應該積極爭取，要求先驗房、后辦理手續(xù)，若條件允許，更可將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。
若業(yè)主勢單力薄，無法實現(xiàn)這點，也應在簽收時留個心眼，比如在收樓文件上注明“室內情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。那么，驗房時，應該驗些什么呢？
在合同中對于面積等大問題規(guī)定已經較為明確的前提下，業(yè)主應將精力放在一些細節(jié)上。比如，詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；檢查是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題；檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題等。
一旦在驗房時發(fā)現(xiàn)問題，一定要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
查看五證、兩書
要求開發(fā)商出具五證二書，是驗房環(huán)節(jié)*重要的程序之一。
一個合法正規(guī)的房地產開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(也叫建設工程開工證)、《商品房銷售預售許可證》；“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局、國土資源局、建設局規(guī)劃局主管。
《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是日后出現(xiàn)質量問題按約維修的重要憑證?！蹲≌|量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業(yè)在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少。
提前了解物業(yè)公約
在您查看了房產后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先了解和簽訂《物業(yè)管理公約》。
《物業(yè)管理公約》是由物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理者共同參與而訂立的協(xié)議，它將業(yè)主或使用者以及管理者雙方的權利和義務以文件的形式予以確定。公約一般由物業(yè)管理公司擬定，但需經各方簽署認可后方能生效。它能有效避免日后起糾紛。
您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費的大概數(shù)額，到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質，是否具備您要求的管理標準。
其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。

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