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一,房子質(zhì)量問題可以要求修復(fù)
(一)在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任.購房者還是認(rèn)為存在質(zhì)量問題,可以申請鑒定.
<商品房銷售管理辦法>第35條規(guī)定:商品房交付使用后,買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn).經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任.如果覺得要徹底搞明白房屋是否存在質(zhì)量問題,可以申請鑒定.如果鑒定確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格則可以退房并要求開發(fā)商賠償損失.如果鑒定主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格則可以按照房屋保修規(guī)定要求開發(fā)商進(jìn)行保修.
另外根據(jù)<人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>第十二條"因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持."第十三條 "因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持.
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù).修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)."院的司法解釋也為解決商品房質(zhì)量問題提供了法律依據(jù).
(二)<產(chǎn)品質(zhì)量法>第四十五條因產(chǎn)品存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間為二年,自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時(shí)起計(jì)算.因產(chǎn)品存在缺陷造成損害要求賠償?shù)恼埱髾?quán),在造成損害的缺陷產(chǎn)品交付*初消費(fèi)者滿十年喪失;但是,尚未超過明示的安全使用期的除外.
(三)<消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>第四十五條
對國家規(guī)定或者經(jīng)營者與消費(fèi)者約定包修,包換,包退的商品,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修理,更換或者退貨.在保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨.對包修,包換,包退的大件商品,消費(fèi)者要求經(jīng)營者修理,更換,退貨的,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)運(yùn)輸?shù)群侠碣M(fèi)用.
二,房子質(zhì)量問題修復(fù)后還可以要求賠償
開發(fā)商修復(fù)房屋質(zhì)量問題后,購房者還可以主張一定的賠償,項(xiàng)目如下:
(一)誤工費(fèi).
(二) 差旅費(fèi).
(三) 裝修費(fèi):材料費(fèi),裝修人員勞務(wù)費(fèi)等.
(四) 室內(nèi)設(shè)施,器具因房屋質(zhì)量問題的造成的損害.
(五) 如果要求退房,可以主張房屋時(shí)間差價(jià)損失(法院可能會(huì)駁回).
(六)可以要求其換一套房(目前這樣的案例很少),但是還是有法律依據(jù)的,換房后,售房者可以再主張?jiān)课菅b修費(fèi)用的損失.
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1、對開發(fā)商交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),購房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí),……,承擔(dān)商品房保修責(zé)任”的規(guī)定,可請求其維修,因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
1、在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí),居民首先應(yīng)當(dāng)通過房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對房屋問題進(jìn)行檢測,明確房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的原因,并通過拍照或者房屋檢測機(jī)構(gòu)現(xiàn)場記錄的*固定房屋受損的證據(jù)。
2、在取得房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)注意看房屋是否還在保修期內(nèi)。處在保修期內(nèi)的,居民可以向出賣人要求修復(fù)房屋并賠償損失,嚴(yán)重影響居住的,居民還可以要求解除購房合同。房屋已過保修期的,居民可以通過物業(yè)管理方建立的房屋公共維修基金來解決維修問題(專有物業(yè)除外),但是房屋質(zhì)量問題經(jīng)檢測機(jī)構(gòu)鑒定后,認(rèn)定系主體結(jié)構(gòu)不合格的,買房人仍然有權(quán)要求解除房屋買賣合同。
3、對于已經(jīng)超過了合理使用年限的房屋,應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人對房屋承擔(dān)修復(fù)和維護(hù)的責(zé)任。
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對待商品房質(zhì)量問題,必須根據(jù)其性質(zhì)和嚴(yán)重程度,區(qū)別不同情況,依法提出合理的索賠要求,通過法律程序妥善加以解決。
人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)的規(guī)定,商品房質(zhì)量問題通??煞譃橐韵氯N情形:
一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。
《解釋》第12條規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?!边@里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況:
一是房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,房屋建成后交付使用前,建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量一起進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件;并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進(jìn)行檢查,出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案,取得房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。
《建筑法》第61條規(guī)定:“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程,必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書,并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用?!?br/>
《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工,必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用?!?br/>
因此,購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時(shí),應(yīng)要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》,查驗(yàn)該工程是否經(jīng)驗(yàn)收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》,說明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格,購房人有權(quán)拒絕收房,由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格,購房人可以解除合同并要求賠償損失。
二是房屋交付使用后,不論是否在保修期內(nèi),房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體,如果一棟樓房在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題,即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個(gè)樓房的質(zhì)量和安全。因此,《建筑法》第60條第1款規(guī)定:“建筑物在合理使用壽命內(nèi),必須確保地基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”商品房交付使用后,購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房人有權(quán)退房,給購房人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但這里必須提醒購房人注意,委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì),且委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致,如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機(jī)構(gòu),否則單方委托的檢測機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可,其檢測結(jié)果則沒有法律效力。
二、不論是否在保修期內(nèi),因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的,購房人可以請求解除合同和賠償損失。
《解釋》第13條第1款規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”
這種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題,而是介于兩種情形之間的情形,其中“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何理解和把握,法律沒有作出具體規(guī)定,應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。因此,在這種情況下購房人提出索賠請求時(shí)更要慎之又慎。是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況,司法實(shí)踐中要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評定:
一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決,如果通過修復(fù)能夠解決,一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,并可要求賠償損失。
二是經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素,如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購房人的人身和財(cái)產(chǎn)安全,購房人就要理直氣壯地提出解除合同,并要求出賣人賠償損失。
三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷,無法正常使用,嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活,可提出解除合同和賠償損失的請求,由法官根據(jù)實(shí)際情況予以裁決。
三、在保修期內(nèi),在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題,購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
《解釋》第13條第2款規(guī)定:“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”
這里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。所謂一般質(zhì)量問題,是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題,包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題,室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題,墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題,廁所、廚房、盥洗室、陽臺(tái)地面泛水、積水、漏水問題,電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。
《建筑法》第60條第2款規(guī)定:“建筑工程竣工時(shí),屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)?!?br/>
國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定:“在正常使用條件下,建設(shè)工程的保修期限為:
(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;
(三)供熱與供冷系統(tǒng),為2個(gè)采暖期、供冷期:
(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期,自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算?!?br/>
建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第32條規(guī)定:“銷售商品住宅時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》),向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。”第33條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的保修期限的,保修期不得低于《規(guī)定》中確定的保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?!?br/>
一般來說,房屋交付前對比較明顯的或者已知的質(zhì)量問題,購房人應(yīng)在房屋交付時(shí)要求出賣人給以修復(fù)。因?yàn)橘彿咳嗽诮邮芊课輹r(shí),一般要對房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收,這也是購房人應(yīng)該行使的注意義務(wù),經(jīng)驗(yàn)收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題,應(yīng)立即找開發(fā)商,要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)并加蓋公章,在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了,應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任,并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題,在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下,購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,購房人可自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等,應(yīng)由出賣人承擔(dān)。
除注意區(qū)分上述三種情形外,購房人要想索賠成功,還要注意保存和搜集證據(jù),因?yàn)樵诜ㄔ簩徖碇校蟪鲑u人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù);二是出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù);三是購房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù);四是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù),就會(huì)因舉證不能得不到法律的支持,從而無法達(dá)到索賠的目的。
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一、房子質(zhì)量問題可以要求修復(fù)
(一)在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。購房者還是認(rèn)為存在質(zhì)量問題,可以申請鑒定。
《商品房銷售管理辦法》第35條規(guī)定:商品房交付使用后,買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果覺得要徹底搞明白房屋是否存在質(zhì)量問題,可以申請鑒定。如果鑒定確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格則可以退房并要求開發(fā)商賠償損失。如果鑒定主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格則可以按照房屋保修規(guī)定要求開發(fā)商進(jìn)行保修。
另外根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?!钡谑龡l“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?!痹旱乃痉ń忉屢矠榻鉀Q商品房質(zhì)量問題提供了法律依據(jù)。
(二)《產(chǎn)品質(zhì)量法》第四十五條因產(chǎn)品存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間為二年,自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時(shí)起計(jì)算。
因產(chǎn)品存在缺陷造成損害要求賠償?shù)恼埱髾?quán),在造成損害的缺陷產(chǎn)品交付*初消費(fèi)者滿十年喪失;但是,尚未超過明示的安全使用期的除外。
(三)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十五條
對國家規(guī)定或者經(jīng)營者與消費(fèi)者約定包修、包換、包退的商品,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修理、更換或者退貨。在保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨。對包修、包換、包退的大件商品,消費(fèi)者要求經(jīng)營者修理、更換、退貨的,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)運(yùn)輸?shù)群侠碣M(fèi)用。
二、房子質(zhì)量問題修復(fù)后還可以要求賠償
開發(fā)商修復(fù)房屋質(zhì)量問題后,購房者還可以主張一定的賠償,項(xiàng)目如下:
(一)誤工費(fèi)。
(二)差旅費(fèi)。
(三)裝修費(fèi):材料費(fèi)、裝修人員勞務(wù)費(fèi)等。
(四)室內(nèi)設(shè)施、器具因房屋質(zhì)量問題的造成的損害。
(五)如果要求退房,可以主張房屋時(shí)間差價(jià)損失(法院可能會(huì)駁回)。
(六)可以要求其換一套房(目前這樣的案例很少),但是還是有法律依據(jù)的,換房后,售房者可以再主張?jiān)课菅b修費(fèi)用的損失。相關(guān)知識(shí)延伸閱讀:房子有質(zhì)量問題能退房嗎其實(shí),并不是所有的房子質(zhì)量問題都能成為退房的理由的,下面我們具體介紹下:
1、若業(yè)主經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房者有權(quán)退房,解除商品房買賣合同,并要求開發(fā)商賠償損失。
2、若業(yè)主所購房屋主體質(zhì)量合格,但房屋其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,購房人可以請求解除合同和賠償損失?!皣?yán)重影響正常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題,且該質(zhì)量問題通過修復(fù)等亦無法保證購房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。
3、若業(yè)主所購房屋雖存在質(zhì)量問題,但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度。在這種情況下,開發(fā)商輕微違約,沒有達(dá)到根本違約的程度,所以業(yè)主不能要求解除合同進(jìn)行退房。只能要求開發(fā)商在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。
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安徽富邦裝飾為您解答
你這個(gè)可能是接縫處,也有可能是開發(fā)商的錯(cuò),也有可能是樓上的額漏水,希望能幫到您
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一、房子質(zhì)量問題可以要求修復(fù)
(一)在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。購房者還是認(rèn)為存在質(zhì)量問題,可以申請鑒定。
《商品房銷售管理辦法》第35條規(guī)定:商品房交付使用后,買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果覺得要徹底搞明白房屋是否存在質(zhì)量問題,可以申請鑒定。如果鑒定確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格則可以退房并要求開發(fā)商賠償損失。如果鑒定主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格則可以按照房屋保修規(guī)定要求開發(fā)商進(jìn)行保修。
另外根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?!钡谑龡l“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”院的司法解釋也為解決商品房質(zhì)量問題提供了法律依據(jù)。
(二)《產(chǎn)品質(zhì)量法》第四十五條因產(chǎn)品存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間為二年,自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時(shí)起計(jì)算。
因產(chǎn)品存在缺陷造成損害要求賠償?shù)恼埱髾?quán),在造成損害的缺陷產(chǎn)品交付*初消費(fèi)者滿十年喪失;但是,尚未超過明示的安全使用期的除外。
(三)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十五條
對國家規(guī)定或者經(jīng)營者與消費(fèi)者約定包修、包換、包退的商品,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修理、更換或者退貨。在保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨。對包修、包換、包退的大件商品,消費(fèi)者要求經(jīng)營者修理、更換、退貨的,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)運(yùn)輸?shù)群侠碣M(fèi)用。
二、房子質(zhì)量問題修復(fù)后還可以要求賠償
開發(fā)商修復(fù)房屋質(zhì)量問題后,購房者還可以主張一定的賠償,項(xiàng)目如下:
(一)誤工費(fèi)。
(二)差旅費(fèi)。
(三)裝修費(fèi):材料費(fèi)、裝修人員勞務(wù)費(fèi)等。
(四)室內(nèi)設(shè)施、器具因房屋質(zhì)量問題的造成的損害。
(五)如果要求退房,可以主張房屋時(shí)間差價(jià)損失(法院可能會(huì)駁回)。
(六)可以要求其換一套房(目前這樣的案例很少),但是還是有法律依據(jù)的,換房后,售房者可以再主張?jiān)课菅b修費(fèi)用的損失。相關(guān)知識(shí)延伸閱讀:房子有質(zhì)量問題能退房嗎其實(shí),并不是所有的房子質(zhì)量問題都能成為退房的理由的,下面我們具體介紹下:
1、若業(yè)主經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房者有權(quán)退房,解除商品房買賣合同,并要求開發(fā)商賠償損失。
2、若業(yè)主所購房屋主體質(zhì)量合格,但房屋其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,購房人可以請求解除合同和賠償損失?!皣?yán)重影響正常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題,且該質(zhì)量問題通過修復(fù)等亦無法保證購房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。
3、若業(yè)主所購房屋雖存在質(zhì)量問題,但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度。在這種情況下,開發(fā)商輕微違約,沒有達(dá)到根本違約的程度,所以業(yè)主不能要求解除合同進(jìn)行退房。只能要求開發(fā)商在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。
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一、房子質(zhì)量問題可以要求修復(fù)
(一)在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。購房者還是認(rèn)為存在質(zhì)量問題,可以申請鑒定。《商品房銷售管理辦法》第35條規(guī)定:商品房交付使用后,買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果覺得要徹底搞明白房屋是否存在質(zhì)量問題,可以申請鑒定。如果鑒定確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格則可以退房并要求開發(fā)商賠償損失。如果鑒定主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格則可以按照房屋保修規(guī)定要求開發(fā)商進(jìn)行保修。另外根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”第十三條“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?!痹旱乃痉ń忉屢矠榻鉀Q商品房質(zhì)量問題提供了法律依據(jù)。
(二)《產(chǎn)品質(zhì)量法》第四十五條因產(chǎn)品存在缺陷造成損害要求賠償?shù)脑V訟時(shí)效期間為二年,自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)益受到損害時(shí)起計(jì)算。因產(chǎn)品存在缺陷造成損害要求賠償?shù)恼埱髾?quán),在造成損害的缺陷產(chǎn)品交付*初消費(fèi)者滿十年喪失;但是,尚未超過明示的安全使用期的除外。
(三)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十五條對國家規(guī)定或者經(jīng)營者與消費(fèi)者約定包修、包換、包退的商品,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修理、更換或者退貨。在保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨。對包修、包換、包退的大件商品,消費(fèi)者要求經(jīng)營者修理、更換、退貨的,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)運(yùn)輸?shù)群侠碣M(fèi)用。
二、房子質(zhì)量問題修復(fù)后還可以要求賠償開發(fā)商修復(fù)房屋質(zhì)量問題后,購房者還可以主張一定的賠償,項(xiàng)目如下:
(一)誤工費(fèi)。
(二)差旅費(fèi)。
(三)裝修費(fèi):材料費(fèi)、裝修人員勞務(wù)費(fèi)等。
(四)室內(nèi)設(shè)施、器具因房屋質(zhì)量問題的造成的損害。
(五)如果要求退房,可以主張房屋時(shí)間差價(jià)損失(法院可能會(huì)駁回)。
(六)可以要求其換一套房(目前這樣的案例很少),但是還是有法律依據(jù)的,換房后,售房者可以再主張?jiān)课菅b修費(fèi)用的損失。相關(guān)知識(shí)延伸閱讀:房子有質(zhì)量問題能退房嗎其實(shí),并不是所有的房子質(zhì)量問題都能成為退房的理由的,下面我們具體介紹下:
1、若業(yè)主經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房者有權(quán)退房,解除商品房買賣合同,并要求開發(fā)商賠償損失。
2、若業(yè)主所購房屋主體質(zhì)量合格,但房屋其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,購房人可以請求解除合同和賠償損失。“嚴(yán)重影響正常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題,且該質(zhì)量問題通過修復(fù)等亦無法保證購房者人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。
3、若業(yè)主所購房屋雖存在質(zhì)量問題,但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度。在這種情況下,開發(fā)商輕微違約,沒有達(dá)到根本違約的程度,所以業(yè)主不能要求解除合同進(jìn)行退房。只能要求開發(fā)商在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)...展開全部>
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